Das AG Magdeburg sieht in der wiederholten Ablage der Anzeigenblätter gegen den erklärten Willen des Klägers einen nicht hinzunehmenden Eingriff in dessen Eigentum. Der Kläger habe deswegen gegen die Beklagte einen Unterlassungsanspruch nach §§ 1004, 903, 862 Bürgerliches Gesetzbuch.

Für kostenlose Handzettel sei ein solcher Anspruch bereits obergerichtlich anerkannt. Nach Ansicht des AG liegt aber auch im entschiedenen Fall eine unzulässige Beeinträchtigung vor. Ob es sich dabei um Werbung oder um eine kostenlose Tageszeitung handele, sei unbeachtlich. Maßgeblich sei, ob die Zusendung vom Empfänger gewollt sei oder nicht. Hier sei sie nicht gewollt. Außerdem bestehe ein Anzeigenblatt aus weitaus mehr Papier als ein bloßer Handzettel, sodass der Beseitigungsaufwand und das Ausmaß an Verschmutzung durch umherfliegende Blätter deutlich höher seien. Das spreche für einen unzulässigen Eingriff.

Amtsgericht Magdeburg, Urteil vom 29.11.2017, 150 C 518/17

Am 04.06.2017 schrieb der Beklagte an die Klägerin dass er nicht mehr an der Übernahme der Küche interessiert sei. 500 Euro sei er jedoch bereit zu zahlen. Nachmieter der Klägerin wurde nicht der Beklagte, sondern seine Mutter. Derzeit bewohnt der Beklagte mit zwei weiteren Personen die vorgenannte Wohnung.

Die Klägerin meint, dass der Beklagte zur Zahlung des Kaufpreises aus der Vereinbarung verpflichtet sei, da er die Nutzung der Wohnung erhalten habe. Auf seine formale Stellung als Mieter komme es nicht an. Die Klägerin habe für die Küche 1.400 Euro zuzüglich 400 Euro für den Geschirrspüler sowie weitere 400 Euro für Anlieferung und Einbau bezahlt. Die Küche sei fast neuwertig. Die vorgenannten Gegenstände sowie die übernommenen weiteren Lampen hätten einen Wert von 3.000 Euro gehabt. Es liege kein Wucher vor.

Der Beklagte hält daran fest, dass die vereinbarte Bedingung nicht eingetreten sei. Im Ergebnis habe die Klägerin rechtswidrig eine verdeckte Provision für die Weitergabe ihrer Adresse an den  Vermieter haben wollen. Der vereinbarte Kaufpreis stehe in auffälligem Missverhältnis zum Wert der Gegenstände. Über Alter und Wert der Gegenstände habe die Klägerin getäuscht.

Das AG München gab dem Beklagten Recht. Die im Vertrag genannte Bedingung sei nicht eingetreten. Ausweislich des vorgelegten Mietvertrags sei der Beklagte nicht Mieter der von der Klägerin ehemals bewohnten Wohnung geworden und habe auch nicht den Mietvertrag mitunterzeichnet. Mieterin sei die Mutter des Beklagten. Die vorgenommene Auslegung des Ablösevertrags habe nicht den Nachweis der von der Klageseite aufgestellten Behauptung ergeben, wonach es – entgegen dem klaren Wortlaut – nicht auf die formale Mietvertragsunterzeichnung des Beklagten als Erwerber der Gegenstände ankommen sollte. Es sei auch nachvollziehbar, dass der Beklagte Gegenstände aus der ehemaligen Wohnung der Klägerin nur erwerben wollte, wenn er auch die formale Position eines Vertragspartners betreffend einen Mietvertrag innehat. Es komme daher für die Frage des Entstehens eines Kaufpreisanspruches nicht lediglich darauf an, dass der Beklagte sich in der Wohnung aufhält und diese faktisch nutzt.

Es gebe auch keinen Sachvortrag der Klägerin dahingehend, dass der Beklagte den Eintritt der Bedingung wider Treu und Glauben verhindert hat. Auf die weiteren Fragen nach einer verdeckten Provision, der Anfechtung der Ablösevereinbarung sowie nach dem Wert der abgelösten Gegenstände komme es daher aus Rechtsgründen nicht mehr an.

AG München, Urteil vom 12.12.2017, 414 C 11528/17, rechtskräftig

Das Niedersächsische Finanzgericht hat aber auch in einem Fall mit einem „15+Aufwand“ die Kosten als „sofort abzugsfähig“ angesehen. Dies sei dann zu rechtfertigen, wenn es sich (zum Beispiel) um seit 40 Jahren vom verstorbenen Vormieter bewohnte Räume handele, die einen überdurchschnittlichen Aufwand erforderten, um sie überhaupt (wieder) vermietbar zu machen.

Niedersächsisches FG, 12 K 113/16 vom 29.06.2017

Bei solchen Steuergestaltungen verbleibe das Grundstück im Eigentum einer Gesellschaft, die dahinterstehenden Anteilseigner würden aber zu wesentlichen Anteilen ausgetauscht, erläutert die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen. Somit ändere sich zwar die faktische Verfügungsgewalt, aber nicht der Eigentümer im rechtlichen Sinne. Diese Art von Share-Deals diene häufig der Umgehung der Grunderwerbsteuer.

Gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin führe dieses Umgehen der Grunderwerbsteuer dazu, dass Wertsteigerungen eines Grundstücks auf dem Papier zu ständigem Eigentümerwechsel führen. Die dadurch künstlich steigenden Kaufpreise müssten in der Regel von den jeweiligen Mietern getragen werden. Dies betreffe sowohl den Wohnungsmarkt als auch das Gewerbe.

Die Länder Hamburg und Berlin hätten sich daher dafür stark gemacht, das maßgebliche Quorum deutlich abzusenken, um die Spekulation mit Grundstücken noch effektiver zu unterbinden. Diesem Anliegen seien die Finanzminister nun teilweise gefolgt. Den aktuellen Beschluss der Finanzministerkonferenz wertet die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen als Teilerfolg. Die Kombination aus der Absenkung des Beteiligungsquorums und zahlreichen Einzelmaßnahmen setze missbräuchlichen Gestaltungen zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuerbelastung engere Grenzen und berücksichtige zugleich die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die in der Zehn-Prozent-Grenze eine regelmäßig unbeachtliche Geringfügigkeitsgrenze sehe.

Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressel und Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (beide SPD) werteten die Entscheidung der Finanzministerkonferenz als Schritt in die richtige Richtung. Es müssten aber weitere Schritte folgen. „Gerade aus Metropolensicht mit angespannten Wohnungsmärkten werden wir weiter an dem Thema dranbleiben. Wir werden ausloten, welche weiteren Maßnahmen es geben kann, ob sie verfassungsrechtlich machbar und praktisch durchführbar sind“, sagte Dressel. „Wir werden die weitere Entwicklung genau verfolgen und bei Bedarf weitergehen müssen“, so Kollatz-Ahnen. Ziel sei es, Umgehungen der Grunderwerbsteuer und Spekulationen mit Grundstücken grundsätzlich auszuschließen. Insbesondere in wachsenden Städten wie Hamburg und Berlin mit zum Teil hohen Verknappungs- und Verdrängungstendenzen dürfe es nicht sein, „dass die Grunderwerbsteuer durch Tricks umgangen und jede Wertsteigerung auf dem Papier in Bargeld umgewandelt wird“.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, PM vom 21.06.2018

Die Kläger sind Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, das sie selbst bewohnen. In den Jahren 2008 bis 2010 hatten sie Erhaltungsaufwand von insgesamt 29.000 Euro. Diese Kosten machten sie beim Finanzamt erst als Sonderausgaben für Baudenkmäler (§ 10f Einkommensteuergesetz) steuermindernd geltend, nachdem sie in 2014 eine entsprechende Denkmalbescheinigung vom Amt für Denkmalschutz erhalten hatten.

Das beklagte Finanzamt lehnte eine Änderung der bisherigen Steuerfestsetzungen ab, weil diese Veranlagungen endgültig durchgeführt und nach steuerrechtlichen Vorschriften nicht mehr änderbar seien. Insbesondere stelle die Bescheinigung der Denkmalbehörde keinen vollständigen Grundlagenbescheid dar, weil sie nur einige, aber nicht alle verbindlichen Regelungen zum Erhalt der Begünstigung enthalte. Dies sah das FG anders und gab der Klage statt. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde stelle einen Grundlagenbescheid dar, auch wenn sie nicht sämtliche Voraussetzungen der Steuerbegünstigung verbindlich regele. Deshalb sei das Finanzamt nach § 175 Absatz 1 Nr. 1 Abgabenordnung nachträglich zur Änderung der Einkommensteuerbescheide verpflichtet. Hierfür spreche auch, dass Steuerpflichtige sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würden. Dass die Verfahren bei den Denkmalbehörden erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch nehmen, dürfe nicht zulasten der Steuerbürger gehen.

Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Finanzgericht Köln, Urteil vom 26.04.2018, 6 K 726/16

Das Amtsgericht Berlin–Charlottenburg hat klar gemacht, dass solche Ausgaben zu den Verwaltungskosten gehören. In dem konkreten Fall ging es um knapp 100 Euro Notdienstpauschale, die ein Vermieter über die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht hat. Doch diese Notdienstpauschale entsteht nicht – wie etwa die umlegbare Grundsteuer – aus dem Eigentum an sich und betreffe auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlage. Diese Pauschale sei kein Punkt in den Gebrauchskosten, sondern in den Bereitschaftskosten. Und die zählen zu den klassischen Verwaltungskosten.

AmG Berlin-Charlottenburg, 215 C 311/17 vom 21.02.2018

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Grundstückseigentümer „verpflichtet sind, den auf Straßen ragenden Bewuchs zu beseitigen“. Erledigten sie das nicht, so könne die Straßenbaubehörde nach Aufforderung und Fristsetzung den Bewuchs selbst beschneiden lassen und die Kosten für einen Gartenbaubetrieb in Rechnung stellen (die hier mehr als 500 Euro ausmachten), der den Rückschnitt vornimmt.

VwG Mainz, 3 K 363/17 vom 21.02.2018

Erklärt sich aber ein Freund des Mieters bereit, eine solche Bürgschaft abzugeben, ohne dass er dazu gedrängt wurde, so kann es damit sein Bewenden haben – und der Mietvertrag geschlossen werden. Freiwillige „Übersicherungen“ sind nicht verboten.

LG Berlin, 6 O 70/16 vom 01.09.2016

Die Kläger hatten innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ihre selbst bewohnte Eigentumswohnung veräußert. In den Vorjahren hatten sie den Abzug von Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer in Höhe von 1.250 Euro erfolgreich geltend gemacht. Das Finanzamt unterwarf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn von 35.575 Euro der Besteuerung, da insoweit keine steuerfreie eigene Wohnnutzung im Sinne von § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetz (EStG) vorliege.

Das FG Köln folgte dem nicht. Es vertritt die Ansicht, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns führt. Das Arbeitszimmer sei nämlich in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selbstständiges Wirtschaftsgut dar. Eine Besteuerung stünde auch im Wertungswiderspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Absatz 5 Nr. 6b Satz 1 EStG.

Das beklagte Finanzamt hat die zugelassene Revision eingelegt, die beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 11/18 geführt wird.

FG Köln, Urteil vom 20.03.2018, 8 K 1160/15, nicht rechtskräftig

Geklagt hatte eine GmbH, die Tiefbauarbeiten ausführt und unter anderem Trinkwasseranschlüsse als Verbindungen vom öffentlichen Trinkwassernetz zum jeweiligen Gebäudebereich errichtet. Für die Herstellung entsprechender Anschlüsse erteilte die Klägerin den Grundstückseigentümern beziehungsweise Bauherren Rechnungen unter Ausweis von Umsatzsteuer in Höhe von sieben Prozent, weil sie davon ausging, es handele sich bei diesen Leistungen um „Lieferungen von Wasser“ im Sinne des § 12 Absatz 2 Nr. 1 UStG in Verbindung mit Nr. 34 der Anlage 2 zum UStG.

Das beklagte Finanzamt stimmt dem nicht zu. Es handele sich um dem Regelsteuersatz unterliegende Leistungen, da es sich bei der Klägerin um ein Bauunternehmen handele. Für die Anwendung des ermäßigten Steuersatzes müsse die Erstellung des Hauswasseranschlusses und die Wasserbereitstellung durch ein und denselben Unternehmer erfolgen. Hieran fehle es vorliegend.

Die dagegen gerichtete Klage war in erster und zweiter Instanz erfolgreich. Die Leistungen der Klägerin unterlägen dem ermäßigten Steuersatz, so der BFH. Der in § 12 Absatz 2 Nr. 1 UStG verwendete Begriff „Lieferungen von Wasser“ umfasse auch das Legen eines Hausanschlusses, das in der Verlegung einer Leitung besteht, die die Verbindung des Wasserverteilungsnetzes mit der Wasseranlage eines Grundstücks ermöglicht. Denn der Hausanschluss sei für die Wasserversorgung der Allgemeinheit unentbehrlich, weil ohne ihn dem Eigentümer oder Bewohner des Grundstücks kein Wasser bereitgestellt werden könnte.

Die Anwendung des ermäßigten Steuersatzes scheide nicht deshalb aus, weil die Klägerin kein Wasserversorgungsunternehmen ist. Soweit das Finanzamt seine abweichende Ansicht darauf stütze, dass die Finanzverwaltung nach wie vor anderer Auffassung als die Rechtsprechung sei, reiche eine derartige Verwaltungsanweisung zur Einschränkung des Anwendungsbereichs der  Steuerermäßigung nicht aus.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 07.02.2018, XI R 17/17

Zwischen den Beteiligten steht die Verpflichtung zum Steuerabzug bei Bauleistungen im Streit. Nach der betreffenden Vorschrift des Einkommensteuergesetzes sind Unternehmer als Leistungsempfänger von Bauleistungen im Inland grundsätzlich verpflichtet, von der Gegenleistung einen Steuerabzug von 15 Prozent für Rechnung des Leistenden vorzunehmen. Der Steuerabzug muss unter anderem dann nicht vorgenommen werden, wenn der Leistende eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt.

Das klagende Unternehmen liefert und montiert Photovoltaikanlagen in Form so genannter Aufdach-Anlagen. Dabei bediente es sich für die Dachmontage einer Fremdfirma. Eine Anmeldung von Bauabzugssteuer erfolgte zunächst nicht. Daraufhin leitete die Steuerfahndung ein Strafverfahren gegen den Geschäftsführer der Klägerin ein. Die Klägerin gab sodann eine Anmeldung zur Bauabzugssteuer ab, vertrat aber die Auffassung, dass es bei einer Aufdach-Anlage – im Unterschied zu einer in das Dach integrierten Anlage – an einer Bauleistung fehle. Dem folgte das beklagte Finanzamt nicht.

Das FG Düsseldorf hat die dagegen gerichtete Klage abgewiesen und entschieden, dass die Errichtung von Aufdach-Photovoltaikanlagen eine Bauleistung darstelle. Bauleistungen seien alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken oder deren bestimmungsgemäßer Nutzung dienen. Nach dem maßgeblichen weiten Begriffsverständnis würden alle Tätigkeiten „am Bau“ erfasst. Die Definition entspreche der betreffenden Regelung des Sozialgesetzbuchs III und der Baubetriebe-Verordnung. Die Tätigkeiten müssten im Zusammenhang mit einem Bauwerk ausgeführt werden und unmittelbar auf die Substanz des Bauwerks einwirken.

Der Begriff des Bauwerks sei in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts weit auszulegen und umfasse nicht nur Gebäude, sondern auch mit dem Erdboden verbundene oder infolge ihrer Schwere auf ihm ruhende, aus Baustoffen oder -teilen mit baulichem Gerät hergestellte Anlagen. Dies könnten auch Betriebsvorrichtungen sein. Daher gehörten auch Aufdach-Photovoltaikanlagen zu den Bauwerken, sodass das Aufstellen einer Photovoltaikanlage grundsätzlich als bauabzugssteuerpflichtig anzusehen sei.

Schließlich stehe der Abzugsverpflichtung nicht entgegen, dass das leistende Unternehmen im Ausland ansässig ist, so das FG Düsseldorf. Eine inländische Steuerpflicht des Leistenden werde nicht vorausgesetzt. Das FG Düsseldorf hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, die dort unter dem Aktenzeichen I R 67/17 anhängig ist.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 10.10.2017, 10 K 1513/14 E, nicht rechtskräftig

Das Finanzamt hatte indes die für das häusliche Arbeitszimmer geltend gemachten Werbungskosten von 3.971,71 Euro auf 1.250 Euro mit der Begründung gekürzt, dass dieses nicht den Mittelpunkt der gesamten Betätigung darstelle. Dem ist das FG entgegengetreten. Es verweist auf ein Urteil des FG Köln vom 09.09.2010, wonach ein außerhäusliches Arbeitszimmer bei mehr als 50 Mietverhältnissen nicht unter die Abzugsbeschränkungen des § 4 Absatz 5 Satz 1 Nr. 6b Satz1 EStG fällt.

Finanzgericht München, Urteil vom 18.08.2016, 15 K 1519/15

Nur wenn eine konkrete Frist gesetzt worden ist, könnte der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz geltend machen, wenn der Dachdecker zunächst untätig bleibt und der Hausbesitzer den Mangel anderweitig und auf eigene Kosten behebt. Mit der Formulierung „schnellstmöglich“ werde zwar zur Nachbesserung aufgerufen. Es werde aber kein bestimmter Termin gesetzt, auf den sich der Handwerker einstellen könne.

KG Berlin, 7 U 123/09 vom 26.03.2010

Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadenersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadenersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadenersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadenersatz nur nach erfolglosem Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Der BGH hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadenersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Denn das in §§ 280 Absatz 1 und 3, 281 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadenersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Absatz 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadenersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Absatz 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt laut BGH entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadenersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Absatz 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Absatz 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadenersatz zu leisten ist. Der BGH hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17

Will eine Eigentümerin gegen eine mehr als 20 Jahre alte Vogelkirsche angehen, die vom Nachbargrundstück in einem Abstand von nur knapp 50 Zentimetern über die Grenze hinüberwächst, so kann das nur dann Erfolg versprechen, wenn gegen die gesamte Eigentümergemeinschaft geklagt wird.

Geht die Klage lediglich an die Eigentümerin, auf deren Sondereigentum der Baum steht, so ist das formal falsch. Steht in der Teilungserklärung, dass „die behördlich geforderten Bäume (…) auf den Gemeinschaftsflächen“ von den Eigentümern „nach Miteigentumsanteilen“ zu bezahlen sind, so könne daraus nur gefolgert werden, dass auch eine Kappung oder Fällung gegen alle Eigentümer eingefordert werden müsse.

AmG München, 481 C 24911/16 vom 28.06.2017

Nähe seines Anwesens mehrere Neubauten entstehen werden, informiert er darüber einen neuen Mieter nicht, so kann das zu gegebener Zeit eine Mietminderung zur Folge haben. So entschieden vom Landgericht Berlin, der eine 15prozentige Mietminderung (statt geforderter 30 %) akzeptierte, weil in der Nachbarschaft vier Jahre nach Einzug in die Wohnung mehr als 200 Wohnungen gebaut wurden, was sich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten erstreckte.

LG Berlin, 18 S 211/16 vom 07.06.2017

Er nickte eine von einer Immobilienfirma kurz vor Vertragsschluss mit einem Interessenten vorgenommene Preiserhöhung um immerhin 94.000 Euro für ein Objekt ab, das zunächst 376.000 Euro kosten sollte, dann aber kurz vor den Unterschriften auf 472.000 Euro stieg. Für den Interessenten sank damit das Interesse auf „Null“. Schlimm nur, dass er kurz zuvor einen Finanzierungsvertrag über 300.000 Euro abgeschlossen hatte, den er nun wieder auflöste, da er die Immobilie nicht mehr kaufen wollte. Für die Auflösung des Finanzierungsvertrages musste er 9.000 Euro berappen, die er von der Immobilienfirma, die so spät Appetit auf erheblich mehr Geld bekommen hatte, ersetzt verlangte. Ohne Erfolg – bestätigte auch der Bundesgerichtshof. Aufwendungen in Erwartung eines Vertragsschlusses an anderer Stelle würden grundsätzlich „auf eigene Gefahr“ gemacht.

BGH, V ZR 11/17 vom 13.10.2017

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Die Beklagten ließen ihr Badezimmer 2012 umfassend modernisieren. Die Klägerin behauptet, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert. Sie verlangt, dass die Beklagten bestimmte Schallschutzmaßnahmen vornehmen; hilfsweise will sie erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100:2012- 10: <=37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II der genannten Richtlinie: <= 44 dB).

Das Landgericht (LG) hat die Beklagten in zweiter Instanz dazu verurteilt, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers eine Trittschalldämmung dergestalt zu schaffen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre weitergehenden Hilfsanträge. Da die Beklagten die Verurteilung hinnehmen, war im Wesentlichen darüber zu entscheiden, ob die Klägerin verlangen kann, dass ein besserer Trittschallschutz als bislang zugesprochen (<=46 dB) hergestellt wird.

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Das LG habe weitergehende Ansprüche der Klägerin gemäß § 15 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ohne Rechtsfehler verneint. Es sei davon auszugehen, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war. Infolgedessen haben die Beklagten laut BGH ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Absatz 1 WEG vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt und den Bodenaufbau sodann erneuert haben.

Welche Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten sind, ergebe sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Entscheidend sei daher gewesen, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist.

Insoweit habe der BGH bereits in der Vergangenheit geklärt, dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird. Ausdrücklich offen geblieben war laut BGH bislang, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen seien dabei zwei Fragen: erstens, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen ist.

Zu der ersten Frage hat der BGH nun entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richtet, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind. Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergebe sich kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer „Ertüchtigung“ verpflichtet.

Werde allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstehe bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden. Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz kein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte sei danach derjenige der Gebäudeerrichtung. Die oben angesprochene zweite Frage nach dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei Gebäudeerrichtung) stellt sich laut BGH in dem Verfahren nicht mehr, weil die Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden sei. Ein darüber hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 2012 könne die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16

Die Erlöse aus den Verkäufen der Miteigentumsanteile des Klägers erfasste das beklagte Finanzamt in geänderten Umsatzsteuerbescheiden für die Jahre 2001 und 2002. Eine hiergegen erhobene Klage blieb erfolglos. Im Juni 2014 legte der Kläger berichtigte Rechnungen über die beiden Verkäufe vom November 2001 und März 2002 vor und berechnete deshalb in seiner Voranmeldung eine Umsatzsteuerschuld in Höhe von minus 112.824,64 Euro. Das Finanzamt setzte die Umsatzsteuer mit null Euro fest.

Die gegen die Umsatzsteuerfestsetzung für den Monat Juni 2014 erhobene Klage wies das FG ab. Der Kläger habe in den notariellen Verträgen vom November 2001 und März 2002 jeweils Umsatzsteuer ausgewiesen, obwohl er (insoweit) nicht Unternehmer gewesen sei (unberechtigter Steuerausweis, § 14c Absatz 2 Satz 2 UStG). Hinsichtlich des Betriebsgrundstücks der GmbH sei nicht der Kläger, sondern nur die GbR als Vermieterin unternehmerisch tätig gewesen. Auch als Gesellschafter der GbR sei der Kläger nicht Unternehmer gewesen. Ein neben der bloßen Gesellschafterstellung bestehendes, sonstiges Rechtsverhältnis des Klägers zur GbR habe in Bezug auf das von der GbR vermietete Grundstück nicht vorgelegen. Die Überlassung der Miteigentumsanteile durch den Kläger an die GbR sei als Gesellschafterbeitrag zu qualifizieren, weil für diese Nutzungsüberlassung kein Entgelt vereinbart worden sei.

Mangels einer entgeltlichen Nutzungsüberlassung sei der Kläger insoweit nicht Unternehmer. Der jeweils verkaufte Miteigentumsanteil am Grundstück sei daher nicht seinem Unternehmen, sondern seinem nichtunternehmerischen Vermögen zuzuordnen. Hinsichtlich der Verkäufe des Klägers vom November 2001 und März 2002 lägen deshalb keine steuerbaren Umsätze vor. Die Veräußerung des Miteigentumsanteils in zwei Akten begründe keine unternehmerische Tätigkeit und sei auch nicht als Teil des Vermietungsunternehmens des Klägers anzusehen. Seine Vermietungstätigkeit bewirke keine Infektion, weil diese in keinem sachlichen Zusammenhang mit dem veräußerten Miteigentumsanteil gestanden habe.

Der sich für den Kläger aus § 14c Absatz 2 UStG ergebende Anspruch auf Berichtigung des nach § 14c Absatz 2 Satz 2 UStG geschuldeten Steuerbetrags sei aber nicht Gegenstand des hier ausschließlich streitigen Umsatzsteuerbescheides für Juni 2014. Über den Berichtigungsanspruch könne mit der vorliegenden Klage aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht entschieden werden. Nach § 14c Absatz 2 Satz 5 UStG sei die Berichtigung des geschuldeten Steuerbetrags beim Finanzamt gesondert schriftlich zu beantragen und nach dessen Zustimmung in entsprechender Anwendung des § 17 Absatz 1 UStG für den Besteuerungszeitraum vorzunehmen, in dem die Voraussetzung des § 14c Absatz 2 Satz 4 UStG in Form der Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens eingetreten sei. Die in der Vorschrift vorausgesetzte Zustimmung des Finanzamtes und entsprechend ihre Versagung sei ein Verwaltungsakt. Es handele sich um einen Bescheid nach § 155 Absatz 1 Satz 3 der Abgabenordnung, der eine teilweise Freistellung von der Steuer beinhalte. Erst bei einer Ablehnung der Berichtigung durch das Finanzamt seien Einspruch und nach dessen Erfolglosigkeit Verpflichtungsklage gegeben.

FG Baden-Württemberg, Gerichtsbescheid vom 10.08.2017, 1 K 2292/15

Am 17.01.2010 stürzte der Kläger beim Verlassen des Wohnhauses auf einem schmalen von der Streithelferin nicht geräumten Streifen des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs vor dem Anwesen der Beklagten. Hierbei verletzte er sich am rechten Knöchel. Die Streithelferin hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut, wenn auch nicht auf der ganzen Breite und auch nicht bis zur Schwelle des unmittelbar an den Gehweg angrenzenden Anwesens der Beklagten. Die Beklagte wiederum hatte keine Schneeräumarbeiten auf dem Gehweg vorgenommen, weil sie ihrer Meinung nach dazu nicht verpflichtet war. Die auf Zahlung materiellen Schadenersatzes in Höhe von 4.291,20 Euro, eines angemessenen Schmerzensgeldes (jeweils nebst Zinsen) sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige materielle und immaterielle Schäden aus dem Unfall gerichtete Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Zwar sei ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen war) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Absatz 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.

Vorliegend sei der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränke sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Entsprechendes gelte für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist. Im Streitfall habe die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Streithelferin und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Beklagten gelegen.

Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache beziehungsweise über das Grundstück hinaus komme demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben gewesen seien, so der BGH weiter. Das Berufungsgericht habe es daher zu Recht als dem Kläger zumutbar angesehen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs zu überqueren, um zu dem (durch die Streithelferin) von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen. Der BGH hat die Revision des Klägers deshalb zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt laut BFH vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll auszufüllen.

Die Klägerin und ihr Bruder erwarben 1998 von ihrem Vater ein bebautes Grundstück in A zu jeweils hälftigem Miteigentum. Sie vermieteten die Immobilie anschließend an den Vater. Das Mietverhältnis endete Ende November 2004. Danach nutzte die Klägerin die Immobilie selbst. Am 02.06.2006 erwarb sie von ihrem Bruder dessen hälftigen Miteigentumsanteil hinzu. Mit Vertrag vom 07.09.2006 veräußerte die Klägerin das Objekt. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2006 gab sie den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie nicht an. Das beklagte Finanzamt dagegen berücksichtigte den Gewinn und setzte die Einkommensteuer entsprechend höher fest. Es war insoweit der Ansicht, die Ausnahmeregelung in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sei hier nicht anwendbar.

Die Klage hatte in erster Instanz keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) meinte, eine Eigennutzung scheide schon deshalb aus, weil die Klägerin im Streitjahr ihren Hauptwohnsitz in B gehabt und es sich bei dem Objekt um eine Zweitwohnung gehandelt habe, die sie lediglich für Ferienaufenthalte genutzt habe. Der Gesetzgeber habe mit § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nur beruflich genutzte Wohnungen begünstigen wollen. Die hiergegen eingelegte Revision der Klägerin führte zur Aufhebung des FG-Urteils.

Das FG habe zu Unrecht die Voraussetzungen des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken) verneint, so der BFH. Nach § 22 Nr. 2 EStG seien sonstige Einkünfte auch solche aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23 EStG. Dazu gehörten gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen seien Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Der Ausdruck „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ setze in beiden Alternativen lediglich voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird, betont der BFH. Ein Gebäude werde auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setze weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch müsse sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger könne deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst seien daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, komme es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält.

Anders als § 13 Absatz 1 Nr. 4a bis 4c des Erbschaftsteuergesetzes spreche § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht von einem „Familienheim“. Vor diesem Hintergrund biete der Wortlaut der Vorschrift keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber nicht dauernd bewohnte Zweitwohnungen und ausschließlich eigengenutzte Ferienwohnungen von der Begünstigung ausnehmen wollte, so der BFH. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1. Alternative EStG setze voraus, dass die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG verlange dagegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung müsse die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben. Es genüge ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll

auszufüllen.

Hier habe die Klägerin nach den tatsächlichen Feststellungen des FG den von ihrem Vater erworbenen Miteigentumsanteil im Jahr der Veräußerung (2006) und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (seit Dezember 2004) in einem zusammenhängenden Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) und den von ihrem Bruder erworbenen Miteigentumsanteil im Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1. Alternative EStG) genutzt. Daher habe sie mit der Veräußerung des Grundstücks kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG verwirklicht.

Die Berechnung der festzusetzenden Einkommensteuer hat der BFH dem Finanzamt übertragen.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16