Der Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadenersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.
Die auf diesen Schadenersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadenersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadenersatz nur nach erfolglosem Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Der BGH hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadenersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Denn das in §§ 280 Absatz 1 und 3, 281 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadenersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Absatz 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadenersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Absatz 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt laut BGH entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadenersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Absatz 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Absatz 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadenersatz zu leisten ist. Der BGH hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17
