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Wohnungseigentümergemeinschaft: Kein Anspruch auf verbesserten Schallschutz bei Modernisierung vorhandenen Badezimmers

Wird bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen, so ist der Wohnungseigentümer nicht dazu verpflichtet, ein verbessertes Schallschutzniveau herzustellen. Vielmehr bleiben die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

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Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Die Beklagten ließen ihr Badezimmer 2012 umfassend modernisieren. Die Klägerin behauptet, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert. Sie verlangt, dass die Beklagten bestimmte Schallschutzmaßnahmen vornehmen; hilfsweise will sie erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100:2012- 10: <=37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II der genannten Richtlinie: <= 44 dB).

Das Landgericht (LG) hat die Beklagten in zweiter Instanz dazu verurteilt, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers eine Trittschalldämmung dergestalt zu schaffen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre weitergehenden Hilfsanträge. Da die Beklagten die Verurteilung hinnehmen, war im Wesentlichen darüber zu entscheiden, ob die Klägerin verlangen kann, dass ein besserer Trittschallschutz als bislang zugesprochen (<=46 dB) hergestellt wird.

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Das LG habe weitergehende Ansprüche der Klägerin gemäß § 15 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ohne Rechtsfehler verneint. Es sei davon auszugehen, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war. Infolgedessen haben die Beklagten laut BGH ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Absatz 1 WEG vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt und den Bodenaufbau sodann erneuert haben.

Welche Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten sind, ergebe sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Entscheidend sei daher gewesen, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist.

Insoweit habe der BGH bereits in der Vergangenheit geklärt, dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird. Ausdrücklich offen geblieben war laut BGH bislang, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen seien dabei zwei Fragen: erstens, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen ist.

Zu der ersten Frage hat der BGH nun entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richtet, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind. Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergebe sich kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer „Ertüchtigung“ verpflichtet.

Werde allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstehe bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden. Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz kein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte sei danach derjenige der Gebäudeerrichtung. Die oben angesprochene zweite Frage nach dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei Gebäudeerrichtung) stellt sich laut BGH in dem Verfahren nicht mehr, weil die Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden sei. Ein darüber hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 2012 könne die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16

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