Spekulationsgewinn aus dem Verkauf von Immobilien

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist steuerpflichtig. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst genutzte Immobilien von der Steuerpflicht für Spekulationsgewinne grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und erwarben im Jahr 2009 zum Preis von ca. 187.000 € (einschließlich Nebenkosten) eine Eigentumswohnung, die noch zu errichten war. Nach Fertigstellung überließen sie die Wohnung unentgeltlich der Mutter der Klägerin. Die Mutter starb im Jahr 2016. Die Kläger verkauften die Wohnung noch im Jahr 2016 zum Preis von 220.000 €. Das Finanzamt ermittelte einen Spekulationsgewinn von 33.000 €, den es hälftig jeweils den beiden Klägern zurechnete. Eine Steuerbefreiung für den Verkauf selbst genutzter Immobilien kam nach Auffassung des Finanzamts nicht in Betracht.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Der Verkauf der Eigentumswohnung erfolgte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, da die Wohnung im Jahr 2009 gekauft und im Jahr 2016 verkauft worden war. Die Kläger erzielten aus dem Verkauf einen Gewinn, so dass ein Spekulationsgewinn entstanden ist.
• Dieser Spekulationsgewinn war auch steuerpflichtig, weil die Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien nicht greift. Eine Selbstnutzung liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung selbst genutzt oder wenn er sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
• Als Selbstnutzung zählt es auch, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie seinem Kind, welches einkommensteuerlich bei ihm berücksichtigt wird, unentgeltlich überlässt. Denn dem Steuerpflichtigen obliegt die Unterbringung des eigenen Kindes. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht im Falle der unentgeltlichen Überlassung an andere Angehörige wie z. B. die Eltern oder Schwiegereltern.
• Im Streitfall gilt daher die unentgeltliche Überlassung an die Mutter der Klägerin nicht als eigene Selbstnutzung, sodass der Spekulationsgewinn steuerpflichtig ist.

Hinweis: Der BFH legt den Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken eng aus, weil es sich um eine Steuerbefreiung handelt. Entweder der Steuerpflichtige selbst oder sein Kind, das einkommensteuerlich beim Steuerpflichtigen berücksichtigt wird, muss die Immobilie selbst nutzen. Der Steuerpflichtige kann die Immobilie auch zusammen mit seinem Kind nutzen.

Wird die Immobilie jedoch nicht ausschließlich dem eigenen Kind überlassen, sondern zugleich auch unentgeltlich dessen Kindesmutter bzw. Kindesvater, ist der Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Für die Steuerbefreiung genügt es ebenfalls nicht, wenn der Steuerpflichtige unter der Anschrift der Immobilie lediglich mit seinem Wohnsitz gemeldet ist, sich dort jedoch nur für Besuche aufhält.