Der Verkäufer eines Grundstücks kann, wenn vor der vollständigen Übergabe desselben an den Käufer das auf dem Grundstück stehende Gebäude niederbrennt, nicht den vollständigen Kaufpreis mehr verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn er wegen des Brandes von seiner Versicherung entschädigt wurde und die Versicherungsleistungen behalten will, wie das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) in einem Hinweisbeschluss festhält.
Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks, das sie 2012 an die Beklagte verkauft haben, die treuhänderisch für die Stadt Landau handelt. Für die Beklagte wurde eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen; rund zehn Prozent des Kaufpreises sind bereits gezahlt worden. Vor der vollständigen Übergabe des Grundstücks wurde das auf dem Grundstück errichtete, gewerblich genutzte Gebäude – ohne ein Verschulden der Parteien – durch einen Brand vollständig zerstört. Die Kläger haben von ihrer Versicherung deshalb eine Entschädigung erhalten. Die Parteien streiten über die weitere Abwicklung des Kaufvertrages. Die Beklagte ist lediglich zur Zahlung des Kaufpreises unter Abzug des Brandschadens bereit, die Kläger begehrten zunächst die vollständige Zahlung des seinerzeit vereinbarten Kaufpreises, nunmehr verlangen sie die Rückabwicklung des Vertrages.
Das Landgericht Landau in der Pfalz hat mit Urteil vom 01.02.2018 (4 O 95/17) die Ansprüche der Kläger zurückgewiesen und diese auf die Widerklage der Beklagen hin zur Erfüllung des seinerzeit geschlossenen Kaufvertrages verpflichtet. Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt. Das OLG hat sie nunmehr darauf hingewiesen, dass ihre Berufung keine Aussicht auf Erfolg verspricht.
Die Kläger hätten auch in Ansehung des Brandereignisses nicht vom Vertrag zurücktreten können, meint das OLG. Zudem seien sie nicht berechtigt, sowohl den vollen Kaufpreis zu verlangen als auch die Versicherungsleistung zu behalten, die ihnen nach dem Brand zugeflossen ist (hierzu gehöre auch die Verpflichtung der Versicherung, die Ruine zu beseitigen). Die Zerstörung der Gebäude habe zu einer so genannten Teilunmöglichkeit geführt. Die Kläger vermögen nur den Grund und Boden mit den zerstörten Gebäuden zu übergeben und zu übereignen, allerdings reduziere sich hierbei der Kaufpreis. Die Beklagte könne sich alternativ am gesamten, seinerzeit vereinbarten Kaufpreis festhalten lassen, habe dann aber Anspruch auf Herausgabe aller Versicherungsleistungen. Dass die Beklagte von Anfang an beabsichtigt hatte, die Gebäude abzureißen, ändere hieran nichts. Denn der Käufer könne mit der Kaufsache nach seinem freien Belieben verfahren.
Pfälzisches Oberlandesgericht, PM vom 22.08.2018 zu Hinweisbeschluss vom 14.08.2018, 5 U 25/18
