Derzeit nutzten einige Immobilieninvestoren ein Schlupfloch: Statt einer Immobilie kauften sie Anteile an der Firma, die Eigentümerin der Immobilie ist. Diese so genannten Share Deals seien bislang grunderwerbsteuerfrei geblieben, solange Investoren weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile kaufen. Das Problem ist laut Bundesregierung, dass mitgebrachte Co-Investoren häufig die verbleibenden Anteile übernehmen. Nach einer Wartezeit von fünf Jahren könnten dann beide die Anteile steuerfrei vereinen.

Diese Art der Steuergestaltung führe – vor allem bei hochpreisigen Immobilien – zu erheblichen Steuerausfällen, so die Bundesregierung. Sie habe sich deshalb im Koalitionsvertrag darauf verständigt, Steuerumgehungen bei der Grunderwerbsteuer wirksam einzudämmen. Die entsprechende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes habe sie nun auf den Weg gebracht.

Neu sei vor allem die Senkung der Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent. Außerdem werde die geltende Haltefrist der Anteile von fünf auf zehn Jahre erhöht. Die Regelungen sollten künftig auch für Kapitalgesellschaften gelten, statt wie bisher nur für grundbesitzende Personengesellschaften.

Bundesregierung, PM vom 31.07.2019

Bei solchen Steuergestaltungen verbleibe das Grundstück im Eigentum einer Gesellschaft, die dahinterstehenden Anteilseigner würden aber zu wesentlichen Anteilen ausgetauscht, erläutert die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen. Somit ändere sich zwar die faktische Verfügungsgewalt, aber nicht der Eigentümer im rechtlichen Sinne. Diese Art von Share-Deals diene häufig der Umgehung der Grunderwerbsteuer.

Gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin führe dieses Umgehen der Grunderwerbsteuer dazu, dass Wertsteigerungen eines Grundstücks auf dem Papier zu ständigem Eigentümerwechsel führen. Die dadurch künstlich steigenden Kaufpreise müssten in der Regel von den jeweiligen Mietern getragen werden. Dies betreffe sowohl den Wohnungsmarkt als auch das Gewerbe.

Die Länder Hamburg und Berlin hätten sich daher dafür stark gemacht, das maßgebliche Quorum deutlich abzusenken, um die Spekulation mit Grundstücken noch effektiver zu unterbinden. Diesem Anliegen seien die Finanzminister nun teilweise gefolgt. Den aktuellen Beschluss der Finanzministerkonferenz wertet die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen als Teilerfolg. Die Kombination aus der Absenkung des Beteiligungsquorums und zahlreichen Einzelmaßnahmen setze missbräuchlichen Gestaltungen zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuerbelastung engere Grenzen und berücksichtige zugleich die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die in der Zehn-Prozent-Grenze eine regelmäßig unbeachtliche Geringfügigkeitsgrenze sehe.

Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressel und Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (beide SPD) werteten die Entscheidung der Finanzministerkonferenz als Schritt in die richtige Richtung. Es müssten aber weitere Schritte folgen. „Gerade aus Metropolensicht mit angespannten Wohnungsmärkten werden wir weiter an dem Thema dranbleiben. Wir werden ausloten, welche weiteren Maßnahmen es geben kann, ob sie verfassungsrechtlich machbar und praktisch durchführbar sind“, sagte Dressel. „Wir werden die weitere Entwicklung genau verfolgen und bei Bedarf weitergehen müssen“, so Kollatz-Ahnen. Ziel sei es, Umgehungen der Grunderwerbsteuer und Spekulationen mit Grundstücken grundsätzlich auszuschließen. Insbesondere in wachsenden Städten wie Hamburg und Berlin mit zum Teil hohen Verknappungs- und Verdrängungstendenzen dürfe es nicht sein, „dass die Grunderwerbsteuer durch Tricks umgangen und jede Wertsteigerung auf dem Papier in Bargeld umgewandelt wird“.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, PM vom 21.06.2018