Wir begrüßen Sie herzlich bei Jacob + Partner - Stress und Unsicherheit gehören der Vergangenheit an

Bemessungsgrundlage - einheitliches Vertragswerk

 

14.04.2013

Ein einheitliches Vertragswerk ist nicht gegeben, wenn der Veräußerer bzw. dessen Makler einem Bauunternehmen lediglich die Bewerbung durch ein entwickeltes Bebauungskonzepts erlaubt, ohne mit diesem Bauunternehmen aufgrund von Abreden durch abgestimmtes Verhalten zusammenarbeiten, um auf die Bebauung des Grundstücks hinzuwirken (FG Köln, Urteil v. 25.9.2012; Revision anhängig).

Hintergrund: Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet (§ 8 Abs. 1 i.V. mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), wird zunächst durch das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (s. z.B. BFH, Urteil v. 29.7.2009).

Sachverhalt: Durch Vertrag zwischen A als Verkäufer und den Klägern als Käufer erwarben diese ein unbebautes Grundstück. Der Kaufpreis für das Grundstück sollte 76.500,00 € betragen. Auf Nachfrage des Finanzamtes teilten die Kläger mit, sie seien auf das zu verkaufende Grundstück erstmals aufmerksam geworden durch den im Internet veröffentlichen Bebauungsvorschlag der Firma E. Auf Anfrage bei E sei ihnen gesagt worden, dass der Kaufvertrag über das Grundstück nicht von dieser Firma, sondern durch einen Makler, D, vermittelt werde und man mit diesem Kontakt aufnehmen müsse, um das Grundstück kaufen zu können. Nach Abschluss des Kaufvertrages hätten sie, die Kläger, sich für die Realisierung des Bebauungsvorschlages der E entschieden.

Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:

  • Nach Auffassung des erkennenden Senats kann im Streitfall nicht vom Erwerb eines bebauten Grundstücks ausgegangen werden.
  • Zwar stand im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages für die Kläger aufgrund deren Vorplanungen, worauf auch deren Finanzierung ausgerichtet war, fest, dass und wie sie auf dem Grundstück, das sie erwerben wollten, bauen würden.
  • Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann jedoch kein einheitliches Vertragswerk angenommen werden, da der Veräußerer bzw. der für ihn auftretende Makler D mit der Baufirma E nicht aufgrund von Abreden durch abgestimmtes Verhalten zusammengearbeitet haben, um auf die Bebauung des von den Klägern erworbenen Grundstückes hinzuwirken.
  • Der Makler D hatte sich nie um die Bebauung der von ihm vermittelten Grundstücke gekümmert, er war lediglich mit der Veräußerung der Grundstücke beauftragt. Er hatte den potentiellen Erwerbern auch keine Vorgaben gemacht, unter welchen Bedingungen sie das streitige Grundstück sollten erwerben können.
  • Nach Angaben der Baufirma E war die Bewerbung der Grundstücke durch sie allein auf ihre Initiative hin erfolgt. Ein ausbleibender Erfolg in Bezug auf den Abschluss eines Bauvertrages mit den Klägern wäre allein zu ihren Lasten gegangen. Der Kontakt der E zum Veräußerer war in Bezug auf das von den Klägern erworbene Grundstück nur insoweit erforderlich, als dieser bzw. der Makler die Bewerbung dulden sollte.

Anmerkung: Der Senat hat die Revision zugelassen, da dem BFH Gelegenheit gegeben werden soll, die Frage zu prüfen, ob die vom Veräußerer bzw. dessen Makler erlaubte Bewerbung eines durch eine Baufirma entwickelten Bebauungskonzepts zur Annahme eines einheitlichen Vertragswerks ausreicht. Das entsprechende Revisionsverfahren wird beim BFH geführt. 
Der II. Senat des BFH hatte kürzlich erneut klargestellt, dass gegen seine ständige Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand keine unions- oder verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen. Gegen das genannte BFH–Urteil wurde inzwischen Verfassungsbeschwerde eingelegt, die beim Bundesverfassungsgericht unter dem Aktenzeichen 1 BvR 2766/12 geführt wird. In entsprechenden Fällen sollte Einspruch eingelegt werden und Ruhen des Verfahrens gemäß § 363 Abs. 2 S. 2 AO beantragt werden.